空室対策を考える時は、なるべく家賃を下げない方法を考えましょう★|大阪・京都・兵庫の収益物件なら小原不動産コンサルティングオフィス

賃貸経営相談所

空室対策を考える時は、なるべく家賃を下げない方法を考えましょう★

2018-12-12

お世話になっております。
株式会社小原不動産コンサルティングオフィスの小原です。

空室対策を考える時に、管理会社さんや賃貸専門の仲介業者さんに相談すると、相場より高いので家賃を下げましょうと提案される事が多いと思います。

しかし、賃貸経営の基本は、「簡単に家賃を下げない事」です。


簡単に家賃を下げると、銀行の融資担当者の印象を悪くしてしまいます。また一度家賃を下げると、次の入れ替えがあった時にも同じように下げないといけなくなたり、インターネットで広まっていく事で他の入居者からも家賃の値下げ交渉を受ける事もあります。
その結果、満室時の家賃収入はどんどん下がっていき、売却時の価格も安くなってしまいます。

部屋付けで苦戦している時に検討する順番としては、

①賃貸募集が適切に行われているか?
②共用部や空室が綺麗に掃除されているか?
➂周辺物件と比較して、設備等が極端に劣っていないか?
④周辺物件と比較して、敷金や礼金が高額でないか?
⑤周辺物件と比較して、仲介業者へ支払う広告宣伝費が低額でないか?
⑥家電設置や、保証会社初回費用無料、フリーレント等のサービスができないか?

等の、家賃を下げる前にできる事がないかを探っていきましょう。
 

ちなみに、管理会社によっては、【①賃貸募集が適切に行われているか?】【②共用部や空室が綺麗に掃除されているか?】を考えずに、すぐに【敷金・礼金を0円にしましょう】【家賃を5千円下げましょう】【リノベーション工事をしましょう】と提案してきます。

それは何故か・・・
 

実は、最近の多くの管理会社では、担当者の昇給やボーナスの査定を、

①  部屋付けや入居率

② リフォームや工事の売上

③ 滞納回収率

の数字によって決められる流れになっています。
 

私も独立前に、ある不動産会社で11年勤務し管理業務に従事していました。当時は、朝早くから、夜遅くまで長時間勤務し、休日でも仕事をしているのが当たり前の環境でしたので、部屋付けの為に、仲介業者訪問(毎月100~200店舗訪問)や、空室巡回や室内清掃、共用部の美化等のきめ細やかな対応をしつつ、滞納回収率改善の為に夜に滞納者の訪問に行く等、一日で多くの業務をこなす事ができていました。

しかし、現在は「働き方改革」によって、多くの管理会社では、長時間勤務の改善が行われています。
その一方、管理会社間の競争は激しく、管理料の値下げによって、管理会社の収益は大きく下がっています。

管理会社としては、売上を上げるために、リフォームや工事の売上を伸ばしていきたい。

担当者としては、残業ができないので、できるだけ手間暇をかけずに、昇格の為の数字を伸ばしたい。

その結果、①賃貸募集が適切に行われているか?】【②共用部や空室が綺麗に掃除されているか?】等の手間暇をかける業務をせずに、【敷金・礼金を0円にしましょう】【家賃を5千円下げましょう】【リノベーション工事をしましょう】というような提案をしている管理会社さんが増えている気はします。

賃貸経営を上手に行うには、管理会社との信頼関係を築く事は大切ですが、家主様ご自身でも、きちんと情報を収集して、なるべく家賃を維持して、満室経営を目指していきましょう。


 

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テーマ名空室対策
ページ作成日2018-12-12